전세 계약 완벽 가이드: 사기·보증금 한눈에!
전세 계약 한 번 실수하면 수천만 원이 날아갑니다. 전세 사기로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 꾸준히 늘고 있다는 사실, 알고 계셨나요? 그렇다고 불안해할 필요는 없어요. 지금부터 알려드릴 전세 계약 가이드를 잘 따라오기만 하면, 사기 예방부터 보증금 보호까지 완벽히 대비할 수 있답니다.
이 글을 끝까지 읽고 나면, 더는 ‘혹시 나도?’라는 걱정 없이 전세 계약을 진행하실 수 있을 거예요.
등기부등본과 건축물대장 확인
등기부등본은 전세 계약의 첫 단추이자 핵심입니다. 집의 소유권과 저당 설정 여부를 확인할 수 있죠. 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부도 반드시 체크해야 해요. 실제 계약서 주소와 등기부 주소가 일치하는지, 주택 가격의 60% 이상이 근저당으로 잡혀 있지 않은지도 반드시 확인해야 해요.
집 상태 점검과 주변 시세 확인
보증금을 안전하게 지키려면 집 내부 상태를 확인하는 것도 중요해요. 누수 흔적이나 곰팡이, 하자 여부를 살피고, 주거용 등록 여부도 확인해야 합니다. 또한 국토교통부 실거래가 시스템이나 부동산 앱을 활용하여 전세 시세를 조사해야 해요. 시세보다 너무 낮은 전세는 의심이 필요하겠죠?
임대인 정보 확인과 신분증 대조
등기부등본에 기재된 소유주와 실제 계약자가 동일한지 확인하세요. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 요구해야 해요. ‘임대인 정보조회 제도’를 활용하면, 임대인의 보증금 반환 이력, 보증사고 발생 여부, 세금 체납 내역 등을 확인할 수 있습니다. 공인중개사에게 요청하거나 '안심전세 앱'을 활용해보세요.
전세 계약서 작성 시 특약사항 기재
전세 계약서에는 반드시 특약사항을 넣어야 합니다. 예를 들어, “계약 만료 시 전세금 즉시 반환”, “경매 시 우선변제권 확보” 등의 조항이 포함돼야 해요. 집 상태와 관련된 내용도 사진으로 남겨두고, 원상복구 조항의 예외 사항도 명시해두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
전입신고와 확정일자 받기
이사 당일 전입신고를 해야 ‘대항력’이 생기고, 확정일자를 받아야 ‘우선변제권’이 확보돼요. 전입신고는 정부24, 주민센터에서 가능하고, 확정일자는 읍면동 주민센터에서 도장을 받아야 해요. 효력이 발생하는 시점도 다르기 때문에, 순서를 잘 고려해서 진행해야 합니다.
📊 전세 계약 필수 체크리스트
| 항목 | 확인 방법 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷등기소 발급 | 소유권, 근저당 여부 확인 |
| 건축물대장 | 정부24 또는 세움터 | 불법 건축물 여부 확인 |
| 임대인 신원 확인 | 신분증 및 위임장 대조 | 위조 서류 여부 확인 |
| 전입신고 및 확정일자 | 주민센터 / 정부24 | 신속한 처리로 보호권 확보 |
| 보증금 반환보증 | HUG, HF, SGI 등 가입 | 보증료, 보장 범위 확인 |
결론
전세 계약은 단순한 ‘집 구하기’가 아니라, 수천만 원의 자산을 지키는 중요한 과정이에요. 이번 가이드에서 소개한 내용을 꼼꼼히 실천한다면, 전세 사기로부터 자신을 지킬 수 있습니다. 불안감을 줄이고, 전문가의 조언도 아끼지 말고 받으세요. 준비된 전세 계약은 ‘내 집 마련’의 가장 든든한 출발점이 되어줄 거예요.
Q&A
Q. 등기부등본은 어디서 발급받을 수 있나요?
A. 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 발급받을 수 있습니다.
Q. 전입신고와 확정일자는 꼭 해야 하나요?
A. 네, 전입신고로 대항력, 확정일자로 우선변제권을 확보할 수 있어 필수입니다.
Q. 임대인이 대리인인 경우, 무엇을 확인해야 하나요?
A. 위임장과 인감증명서를 받아 등기부 소유자와 일치하는지 확인하세요.
Q. 보증보험은 꼭 들어야 하나요?
A. 전세 사기가 잦은 요즘, 보증보험 가입은 선택이 아닌 필수입니다.
Q. 전세 사기를 당하면 어디에 도움을 요청하나요?
A. 전세피해지원센터(1533-8119)나 대한법률구조공단에 문의하세요.
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